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不制作“拆二代”,南通的“城市更新”为什么能
发布时间:2021-05-19        浏览次数: 次        

    不制作“拆二代”,南通的“城市更新”为什么能

    “拆一换一”的破旧片区改造,离别以往的拆迁政策,“原拆原建”让居民原地住新房

    记者 朱旭东

    任港路新村的一些老住户曾经盼星星盼月亮一样,渴望着成为坐拥多少套房的“拆二代”,但在南通“城市更新”模式下,他们只能“拆一换一”,差别在于,未来的新居还在本来的片区。

    作为全国较早试水的老旧小区更新项目,江苏省南通市依照“居民强迫、政府主导、市场运作、资金均衡”的准则,对任港路新村破旧片区启动“原址拆建、居民回迁”的“城市更新”。

    “城市更新”是老旧小区改造工作中的新课题,刚开端受到局部大众的曲解跟抵牾,他们最大的怀疑是,“为什么不是以往的拆迁安顿?”

    正因有别于普通的老旧小区改造,有别于以往的拆迁安置,南通的“城市更新”显得步履艰巨、一波三折。

    被遗忘的角落

    任港路地处南通主城崇川区的中心肠段,这里曾是当地有名的产业集中区。任港路新村,始建于上世纪60年代,是南通最早建设的居民小区之一,先后建成44幢住宅楼和少量平房,共有1517户居民。房屋面积广泛偏小,最小的不足20平方米,大部分住房只有50多平方米。

    经由半个多世纪,任港路新村的很多屋宇墙体开裂、破损重大,室内漏雨发霉不足为奇,危房比例很高。小区路面积水,下水道梗塞时有产生,且私搭乱建景象严峻,造成途径拥挤,火灾、治安等隐患凸起……新村周边,不少高品德住宅小区接踵拔地而起,林破的高楼映衬下,任港路新村成了“被遗忘的角落”。

    这几年,不少居民通过市长信箱等道路呐喊,生机政府辅助进行小区改造更新,改善他们的居住和生活条件。

    “我有8个兄弟姐妹,6个都住上了电梯房。期待在我有生之年,能告别这座老旧房屋,住上电梯直达的新楼房。”居民龚诚已经是81岁高龄,在任港路新村住了大半辈子的顶楼,如果不搬迁或住上新房,他每天只能靠双腿爬楼。

    居民鲍炎庆也是苦不堪言,“小区到处都堵,只能骑自行车进出小区,消防车、救护车等根本开不进来。”有些房子,四户人家共用一个卫生间,家中连煤气都没法接进来。

    69岁的余允祥家住底楼,30年前搭了点违建,也算有了“门面房”,可以对外出租补贴家用,但他同样期盼“城市更新”:“我原来住的房子,下水道的铸管都生锈了。我曾经也想改造,但楼上住户不同意。光凭自己的力气,是没办法实现的。”

    “这个小区的破旧水平,不是小修小补就能满足百姓舒合适居的生活需求的。”任港街道大庆社区党委书记王红燕说,任港路新村的一些建筑已成危房,不具备“小修小补”的条件。

    去年上半年,崇川区在“居民被迫、政府主导”的条件下启动任港路新村的“城市更新”。当地采取“原址拆建,居民回迁”的方法,确保原住户不离故乡,将来不仅能住上高品质的商品房,而且依然能享受城市核心的商业、学区、交通等生活方便,熟习的老街坊、老朋友,还能像以往那样守望相助。

    沉沦于“拆迁”旧政

    部分居民刚开始并没有接收“城市更新”的理念,依然沉湎于“拆迁”并盼望成为“拆二代”。去年启动“城市更新”签约以来,工作组就遭受部分居民的误会甚至抵触。

    志愿者王明说,刚开始大部分居民们不是不想参与更新,只是各有各的难处:有的因为经济比拟困难、担心“换”不起;有的住户年纪已高,觉得搬家麻烦;有的房子产权归几个兄弟姐妹共有,情况特殊……“最重要的是,少数居民对政策理解不够,没有了解破旧片区更新与拆迁之间的区别。”

    “我当初就以为是拆迁。以往拆迁都是拆一换二甚至拆一换三的,当初怎么可能是拆一换一呢?这不明摆着欺侮人吗?”59岁的凌展新最初因而竭力反对,并专门树立了“反对者微信群”,入群居民三四百人,常常在一起发怨言、唱反调,给“城市更新”带来极大阻力。阅历三轮看法咨询,居民的赞成率仍是达不到95%。

    去年7月13日,南通市主城区破旧片区“城市更新”指挥部贴出公告,“任港路新村‘城市更新’第三轮征询意见工作已于2020年7月10日下战书5点30分停止,同意率未到达95%。根据规定,结束任港路新村‘城市更新’项目实施……”

    这则布告让那些批准“城市更新”计划的居民坐不住了,他们联名“请愿”,推进政府从新启动。凌展新等人则从姑苏、上海请来两家房地产开发商,盼望他们看中这片地块,独特参加开发。但两家开发商到现场一看,感到基本无利可图,都打道回府了。

    全资国有的南通市城市更新建设有限公司终极“接盘”。公司董事长张志泳说,任港路片区用地面积只有9万平方米,在原址需要建成高层住宅22幢,建成后各类套型不到2000套,首先要知足原居民1517户的入住需求,以及原居民直系支属的购房需求,面向社会销售的房源所剩无几,“社会开发商假如想盈利,要么下降品质,要么进步房屋容积率,但这个项目没有盈利空间。目前测算,我们也是略亏的。”

    崇川区任港街道党工委书记顶峰解释说,新小区的楼间距要满足住户享有充分的阳光,有整齐的绿化,舒服的社交、运动户外空间。此外,项目还将配备社区服务站,卫生、文化、体育、养老及配套商业等功效设施。如果是纯商业公司接手开发,利润空间无比有限,甚至没有。

    清楚“‘城市更新’不是商业地产开发,也不同于拆迁安置”之后,凌展新等部分反对者,回身成了志愿者,踊跃配合工作组做好其他居民的思维工作。

    凌展新的“反叛”,让其他一些反对者变得很不适应,认为他是“叛徒”。无奈之下,凌展新只能把本人在任港路新村的房子卖了,变成不波及亲身利益的纯洁的“自愿者”。

    “说真实 未审话,全国各地有大批过了50年的危房,如果都按照以前的拆迁政策,国度财政肯定吃不消。”凌展新说,实施“城市更新”,住户不必搬迁到城市边沿,还是迁入原址,还在城市中央。即便房屋面积不变,新房的价格也简直是翻倍的,原来的住户肯定是受益的,“更别说,新房子的产权重新变革为70年。”

    张志泳对此说明说,70年产权并不是指房屋的应用年限,而是指房屋所占土地的使用年限。

    “本项目是由城市更新公司作为开发商对地块重新进行建设开发,土地的获得是按照招拍挂流程取得的,取得后需要签订土地使用权出让合同,按照竞拍成交价支付土地使用权出让金,相称于重新购置了土地使用权。依据这样的流程,住宅部分的土地使用权重新变为70年是正当合规的。”张志泳说。

    设计各种“工具包”

    “到底是想赚钱?还是为让百姓过上好日子?谜底确定是后者。”南通市委常委、崇川区委书记刘浩说,“我们为民办实事的起点是好的,拟定的更新政策是优惠的,把好事做好的根本,在于讲透政策、做通工作。”

    根据绝大多数居民的呼声,去年8月,任港路新村更新工作重新启动,崇川区成立由10位区引导牵头的10个工作组,区机关部门、街道工作职员、社区干部等作为工作组成员,分组入户向居民宣扬住房置换方案、“城市更新”驿站入驻政策、物业费补贴政策等情况。对想改善居住条件的居民,工作组帮他们一起想办法,对家庭贫苦的,则赞助他们算账如何才干既少花钱又能改善居住条件。所有工作组成员在“上岗前”都经过培训,吃透一系列政策以及专门设计的各种配套“工具包”。

    “实在,改造政策还是挺不错的。”居民施海涛否认,老百姓的后顾之忧,政府都逐一想出懂得决措施。好比,旧房所有权人可自愿挑选货泉结算或产权置换。取舍原地置换的旧房所有权人,旧房套内修建面积对应新房修筑面积部分,毋庸支付新旧差价款;新房层次费按实结算。新房超过等套内建筑面积部分按16000元/?,联合新房档次费按实结算。在房源容许的情形下,旧房所有权人愿望跨套型置换,对新房靠套型以外的建造面积部分,无论当前实际销售时房价如何天然增加,依然按不超过25000元/?结合新房层次费结算。如果房价降了,按实际销售价结算。在划定时间内签署协定的,跨套型购买新房超越原有住房面积的,可享受10?的21000元/?的优惠价。此外,针对原地置换且未跨套型的住户,合乎条件的还能够享受共有产权政策。居民还可选择简装交房或毛坯交房,抉择毛坯房的可根据套内面积拿到300元/?的装修补贴。

    对于少数困难群众,工作组同样努力想方法供给解决方案。

    74岁的曹连英,每月退休金只有1300元,体弱多病的她,天天要吃4种药,生涯很是拮据。她原来在任港路新村担负保洁,担心搬迁后失去这份工作,生活更加没有保障,因此迟迟不愿签字。工作组帮她在城市驿站部署一份保洁工作,每月收入1200元。“我原来担心丢了工作,担忧不过渡房,担心没钱换新居,所以不想签约……现在,没问题了。”她的老房子原来只有58.5平方米,她想换成70平方米的,由于想给儿子留一套“像样的房子”。只要能改善寓居前提,她还能从亲戚友人那里借到10万元。

    崇川区依据不同需求设计工具包。如设计面积不等的10种户型,满意不同居民的需要(套型如斯复杂,也是社会开发商不愿接手的一个主要起因);保障居民原有住房套内面积不变,靠套型面积优惠,跨套型改良面积有封顶价钱且低于市场价;摸索共有产权、贷款政策、装修补助、物业费补贴等办法。

    “‘城市更新’驿站”是崇川区的翻新之举。为照料生活困难的特别群体,开发公司在任港路新村邻近建成400多套常设过渡房,每户均装备煤气、自来水、网络、有线电视以及卫生洁具、电热水器等,驿站内还配套超市、社区管理、快递用房等便民生活设施,确保过渡群众生活无忧。

    以真心换信任

    任港路新村所在的大庆社区党委书记王红燕,亲历了任港路新村“城市更新”项目从起步到小区顺利拆除的全过程。

    “全部过程的确是一波三折。一段时间里,一些对政策理解还存在误区的居民情感冲动地到社区对我们进行责备,甚至拍桌子骂娘。大家也有因为操劳和冤屈情绪低落的时候,但房子对居民来说是大事件,我们要理解他们心中的不安。只要我们工作做细了,他们必定会懂得政府的惠民初心。”

    王红燕说,不仅是社区干部,先后还有区、街道等各级300多人的工作步队,历经300多个日昼夜夜,听过刺耳的话、进过难进的门、熬过漫长的夜,不辞辛苦地扑到了这个项目上。“他们还要统筹各自单位的工作,的确十分不轻易。”

    南通港闸经济开发区管委会副主任尹先松曾担任第三攻坚组组长,有一户居民住在崇川区之外,攻坚组每天保持上门做工作。

    组里一位女同道最后动情地对住户说,“伯伯,我把你家的事当成自家的事在做,而且更加居心。我也有老父亲,我也有本职工作,但这一个多月我每天来陪您聊天、吃饭、帮忙干活,都没时光回去看过老父亲……”白叟家激动了,当天就签了字。

    尹先松感叹地说:“事实表明,只有咱们带着情感去唱工作,庶民毕竟会支持政府的民心工程的。”

    崇川区市场监视治理局副局长任卫军所在的工作小组,承当了20户居民的房屋更新签约工作。有一户居民,父亲因病逝世后留下欠债,母亲患有慢性病,儿子还在读初中。祖孙三代挤在独一的一套40平方米的屋子里。面对工作组,住户坦言,确实想通过“城市更新”来增添房屋面积,但是家庭切实艰苦,三年过渡期租房又是一笔不小的开销,所以迟迟不乐意签字。

    了解相关情况后,经多方努力,任卫军为住户的母亲热实解决了看病问题。针对他们想要扩展居住面积改善居住条件的欲望,任卫军也积极出策划策、约定以房换房的方案。打动之下,住户终于签字同意。

    “部门居民之所以刚开始没同意,每户都有详细原因。家家都有一本难念的经,我们能做的就是以真心换信赖。”任卫军说。

    问题依然不简单

    在10个工作组和宽大意愿者付出艰苦尽力取得95%的居民同意后,崇川区顺利启动入场评估工作。目前,令人等待的新小区已经破土动工,取名“阳光悦城”,计划建设22幢高层住宅,总面积20万平方米,卫生、文明、体育等配套设施一应俱全。居民将在3年后全体回迁至任港路新村原址生活。

    南通市打算在主城区陆续启动其他9个破旧片区改革试点名目,任港路新村的模式,仿佛为其余破旧片区的改造打了样。然而,问题仍然不是那么简略。

    崇川区委书记刘浩说,“城市更新”不同于征地拆迁,其实施目的是解决老城区居民区配套服务设施缺失,打消消防、安防隐患,改善破旧小区居住条件,晋升城市环境,因此在实施中履行的大多是原拆原建。“城市更新”地块往往面临栖身人群老龄化、经济才能差、原有建筑密度大、户均面积小、本身及周边公共配套缺失等情况,实施难度很大。目前,海内针对城市建设项目的法规、政策、规划、标准等顶层设计都是针对新建建筑的,而对于“城市更新”改造并没有明确规定。各地近年来也在实施中探索制订一些合适处所的条例,但在详细实施中仍面临很大难题。

    首先,“城市更新”没有成熟的搬迁、弥补、安置尺度。刘浩说,征地拆迁经过二十余年已造成了一套完美的工作流程和政策,包含强迫拆迁手腕作为托底措施。“城市更新”因为以居民自愿为前提,在实行过程中呈现以大多数居民利益绑架改造主体谋取个人利益的现象,因为没有行政强拆作支撑,开头难度很大,急需出台相关行政法规,确保保护大多数人民的利益。

    其次,存在规划审批困局。因为“城市更新”处于老城区,在容积率、周边建筑影响上存在很大难度,受周边地形和既有建筑限度,在一些规划指标上难以满意标准请求,有的即使满足规划硬性条件,也会遇到周边既有小区居民的强烈反对,群众工作难度很大。

    “这同样须要强有力的行政法规的支持和相干部分的支撑。”刘浩说,任港路新村改造项目在推动进程中,基础是通过召开“城市更新”指挥部和谐会,采用会商机制,进行群策群商,构成“会议纪要”,根据会议纪要来解决更新过程中碰到的困难。

    一些基层工作者认为,为顺利推进这项工作,首先要吃透现有政策,厘清“城市更新”和旧城改造以及拆迁的概念,避免新的“钉子户”的发生,防止少数人绑架绝大多数人的利益。

    尹先松表现,对“城市更新”,政策必需讲诚信,一把尺子量到底,不让诚实人吃亏,同时要兼顾少数人的利益,给他们寻找出口。比方,对个别不乐意就地安置的住户,崇川区调和他们到绝对偏僻地块换购大户型,但总价不变。

    即使是新惹事物,同样要确保干部好处不受侵害。南通市专门成立全资国有的城市更新建设有限公司,就是区别于个别的贸易开发公司,明白告知社会,“城市更新”不以营利为目标,最多微利甚至可能赔本,亏损部分则由政府兜底。

    南通“城市更新”介入者表示,全国各地行将迎来面广量大的城镇老旧小区改造,相关部门应当尽快出台更为详尽的领导意见。比如,明确哪些住房必须进行“更新”?哪些住房可以进行改造出新?确保基层在推进这项工作过程中,对不同的建筑采取不同的措施时,有章可循、有据可依。